Ley de Inquilinato
Se declara de utilidad pública y de interés social el arrendamiento de toda clase de viviendas y de locales urbanos destinados a cualquiera otra finalidad.
Los beneficios que esta ley establece en favor de los inquilinos son irrenunciables y, en consecuencia, carecerán de validez las estipulaciones contractuales que los contravengan.
La presente ley prevalecerá también sobre todo lo estipulado en contratos de arrendamiento o subarrendamiento celebrados con anterioridad a su vigencia.
Para todos los efectos de esta ley se entienden por:
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LOCADOR: El propietario, usufructuario, arrendante o subarrendante legales de bienes inmuebles urbanos o de partes de éstos;
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INQUILINO: Quien recibe u ocupa en arrendante o en subarrendante legales de bienes inmuebles urbanos o partes de éstos;
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VIVIENDAS: Los inmuebles urbanos o partes de los mismos dados en alquiler para destinarlos a habitación del inquilino y del grupo familiar que no él conviva en el mismo alojamiento;
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LOCALES: Los inmuebles urbanos o partes de los mismos destinados a tiendas, almacenes, bodegas, fábricas, talleres, oficinas y negocios o actividades de cualquiera otra naturaleza sean o no índole lucrativa, y que no tengan el carácter de viviendas; y
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RENTA O ALQUILER: La suma que deba pagarse en dinero o que deba retribuirse en cualquiera otra forma convencional por el inquilino a cambio del uso a que se destinen las viviendas o locales.
La calidad de bienes inmuebles urbanos se fijará exclusivamente por resolución de la Municipalidad respectiva.
Esta ley no se aplicará a viviendas o locales amueblados, reputándose como tales los que comprendan en el arrendamiento o en el subarrendamiento mobiliario con valor mayor de un mil quetzales, sin incluirse en dicha cantidad las estanterías, los equipos y artefactos destinados al servicio permanente del inmueble o a proporcionar a éste comodidad, tales como refrigeradoras, cocinas, calentadores de agua, lavadoras, secadoras, aparatos de radiodifusión para aficionados o de radiorrecepción, televisores y cosas similares. El valor real del mobiliario será fijado en su caso, por el juez de inquilinato, a solicitud del locador o del inquilino aplicando para el efecto, por analogía lo que esta ley dispone en cuanto al avalúo de viviendas y locales.
Se declara ilegal todo aumento de alquileres de viviendas o locales urbanos, debiendo mantenerse como máximo, el alquiler que, conforme a los contratos respectivos, percibían los locadores el 1°, de noviembre de 1960. Las rentas de los inmuebles construidos y arrendados o subarrendados con anterioridad a la fecha últimamente mencionada, quedan en consecuencia, congeladas e incurrirán en las sanciones que esta ley establece quienes las aumenten o amenazaren al inquilino con exigirle la desocupación por causales no autorizadas en la presente ley o lo cohiban de cualquiera otra manera ilegal a desocupar el bien arrendado.
Por las viviendas y locales que hubieren estado desocupados el 1°, de noviembre de 1960 no podrá cobrarse mayor renta que la que pagaba el último inquilino, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente.
Unicamente podrán aumentarse los alquileres que estaban vigentes el 1°, de noviembre de 1960 o que cubría el último inquilino, en su caso, cuando el propietario del raíz hubiere efectuado nuevas construcciones, ampliaciones o mejoras de importancia en inmuebles desocupados. En tales cosas, y para los efectos del cómputo de la renta a que se refiere el Artículo 22, el valor real que el inmueble tenía anteriormente se elevará en una suma igual a la efectivamente invertida en tales obras, de conformidad con lo que conste en la licencia municipal obtenida para efectuar tales obras y en la inspección municipal posterior a la conclusión de las mismas.
Los inmuebles que se hubieren construido después del 1°, de noviembre de 1960 y que aún no hubieren sido dados en arrendamiento; y los que se construyan o terminen de construir en el futuro, quedarán completamente libres de las limitaciones que, en materia de rentas, ordena esta ley. En consecuencia, las partes gozarán, en cuanto a ellos, del derecho de libre contratación.
Será igualmente de libre contratación, el alquiler de las viviendas o locales cuando el valor real y total de cada uno de ellos exceda de veinte mil quetzales.
Todo inquilino que no estuviere conforme con el importe de la renta que le correspondiere pagar de acuerdo con los Artículos 5°, 6° y 7° de esta ley y que no hubiere podido llegar a un arreglo con el locador, tendrá derecho a promover las diligencias correspondientes a fin de que dicha renta sea rebajada y de que se aplique a la vivienda o al local que aquél ocupare la renta máxima que el tribunal competente fijará de conformidad con el siguiente artículo.
El inquilinato interesado en obtener rebaja del alquiler que estuviere pagando, la solicitará por escrito al juzgado de inquilinato en la capital o a los tribunales competentes en los departamentos de la República. La rebaja podrá obtenerse conciliatoriamente ante el juez o por resolución judicial mediante la aplicación, al avalúo y reavalúo reales de los bienes arrendados, de las cuotas que se fijan en el artículo 22.
El avalúo o reavalúo, en tal caso, se efectuará por expertos, designados uno por el inquilino, uno por el locador y el tercero por el juez competente.
El inquilino propondrá en su escrito inicial el nombramiento de un experto por su parte y el juzgado señalará al locador el término de dos días para designar el suyo. Si venciere este término sin que el locador hubiere nombrado su experto o éste no se presentare a desempeñar el cargo, el juez de oficio, nombrará al experto por parte del locador. Nombrados los peritos de ambas partes, el juez dentro del termino de dos días, nombrará a su vez al tercero para el caso de discordia. Los expertos, dentro del término máximo de cinco días de la fecha en que se hubiere nombrado al tercero, procederán, previa inspección ocular del bien de que se trate, a practicar el avalúo o reavalúo correspondiente y lo comunicará al juez en comparecencia o por escrito y, en todo caso, bajo juramento legal.
En la capital de la República y en los centros urbanos en que residieren valuadores legalmente autorizados o valuadores o rectificadores fiscales, el experto tercero deberá tener cualquiera de esas calidades. Quienes tuvieren carácter oficial no podrán negarse, sin causa justa, al desempeño del encargo, so pena de destitución.
En los municipios en que hubiere tablas o normas debidamente aprobadas para la práctica de avalúos fiscales o municipales, los peritajes deberán ceñirse a éstas, hasta donde sea posible.
Cada parte cubrirá los honorarios de su experto y la mitad de los correspondientes al experto tercero. Los honorarios de los peritos designados conforme a esta ley se limitan a la tercera parte de los autorizados por el Decreto gubernativo 1406.
Si el valúo o revalúo fijados fueren mayores que los consignados en la matrícula fiscal para la totalidad del raíz, el tribunal, dentro del tercer día, oficiará a la Sección de Matrícula correspondiente para que sin demora se aumente el valor declarado, del inmueble.
Los valúos o revalúos en que se fijare al inmueble un valor inferior al registrado en la matrícula fiscal, no producirán modificación alguna de ésta.
Las sumas declaradas en la matrícula fiscal no influirán en la fijación de los valores a que se refiere esta ley. Los avalúos se basarán en el valor real del bien arrendado.
Todo avalúo y reavalúo se limitará al bien arrendado cuya rebaja de alquiler se hubiere solicitado.
Cuando el bien arrendado formare parte de un edificio de más de un piso, el valor del terreno se calculará de conformidad con las siguientes normas:
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El piso situado al nivel de la calle (primer piso), se calculará aplicando el área correspondiente el valor unitario del terreno propiamente dicho; y
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El piso o pisos situados encima o debajo del nivel de la calle se computarán así:
El segundo piso con un valor equivalente a la mitad del valor unitario del terreno ocupado por el primero; el tercer piso con un valor unitario equivalente a la tercera parte del valor del terreno del primero y así sucesivamente.
En los entrepisos no podrán computarse valor alguno por concepto del terreno.
El avalúo o reavalúo justipreciará separadamente el valor asignado al terreno ocupado, el valor de la construcción y el valor de los servicios de que gozare la vivienda o el local.
La rebaja que deberá obligatoriamente resolver el tribunal, exclusivamente en favor del inquilino solicitante, será equivalente a la diferencia entre el alquiler máximo que correspondiere a la vivienda o al local de conformidad con los artículo 5, 6 y 7 de esta ley y la suma que resulte aplicando el avalúo definitivo la cuota correspondiente al mismo, conforme al artículo 22.
No podrá solicitarse por el mismo inquilino rebaja de alquiler, sino después de transcurridos dos años de haber obtenido la rebaja anterior por concepto del mismo inmueble.
Las...
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